案（àn）情：

　　小王与（yǔ）小李于（yú）2009年（nián）1月14日通过中介（jiè）签（qiān）订一份二手房买卖合同，约（yuē）定小李将坐落（luò）于江阴市大桥二（èr）村的一套（tào）房屋转让给（gěi）小（xiǎo）王（wáng），总成交（jiāo）价432万元，付款方式为2009年1月14日小王付购（gòu）房定金10万元，2009年（nián）2月（yuè）28日再付（fù）款270万元（yuán），最（zuì）晚不超过3月30日，余款152万元以小王办理贷款到位再行支付为准。合同签订当天，小王支付（fù）给小李（lǐ）定金10万元。此后一（yī）直（zhí）截止到2009年3月30日，小王（wáng）因种种原因（yīn）未能按约支（zhī）付270万元。2009年4月8日，小李将（jiāng）该房屋（wū）直接（jiē）卖给第三人并办理了产权过户手续。2009年5月，小王将小李诉至法（fǎ）院要求判（pàn）令小（xiǎo）李双倍返还定（dìng）金20万（wàn）元并支付利息。

　　法院经审理后认为，小王未按（àn）约支（zhī）付购房款，已构成（chéng）违约；小李在小王迟延履行（háng）主要义（yì）务构成违约后，有权按（àn）照（zhào）法定程序行（háng）使解除权，但小李既没（méi）有催告小王及（jí）时付款，也没有通（tōng）知小王解除合（hé）同，双方的买卖合同仍然合法有效，在此情况下，小李（lǐ）直接将房（fáng）屋卖与（yǔ）他人并（bìng）办理过（guò）户手续（xù），形成事（shì）实上的“一房二卖”，其（qí）行为构成根本性违（wéi）约。双方（fāng）都违反合同约定，应当各（gè）自承担相应责任，遂判令小李返还小王10万元。

　　法官评析：

　　根据《合（hé）同法》规定，买卖双方签订合同，可以约定一方向对方给付（fù）定金作为债权的担保，给付定金（jīn）的一方不（bú）履行约定（dìng）的（de）债务的，无权要求返还定金（jīn）；收受（shòu）定金（jīn）的一方不履行约（yuē）定的债务的，应当双（shuāng）倍（bèi）返还定金。当（dāng）事人（rén）一方迟延履（lǚ）行（háng）主要债务，经（jīng）催告（gào）后在合理期限内仍未履行的，另（lìng）一方当（dāng）事人主张解除合（hé）同的，应（yīng）当通（tōng）知对方，合同（tóng）自通知到（dào）达对方时解（jiě）除。

　　本案中，小王未按（àn）约支付270万元购房款，本无权要求小李返还定金。小李在小王违约（yuē）后，应当书面催告小王（wáng）在合理期限内交付购房款，如果小王（wáng）仍未交付，小李应向小王发出解除合同的（de）通知，双方的（de）房屋买（mǎi）卖合（hé）同自通知到达小王时解除。小李没（méi）有按照法定程序要求解除合同，双（shuāng）方的（de）合同仍然（rán）合法有效，而（ér）小李又将房（fáng）屋卖与他人（rén），也构成违约（yuē），对此，小李也应承（chéng）担相应责任。定金罚则（zé）只适用于（yú）一（yī）方（fāng）违约的情（qíng）况，双（shuāng）方违约导（dǎo）致（zhì）合（hé）同不（bú）能履行的（de），不（bú）适用定金罚则，小王（wáng）、小李各自（zì）承担相应责任。在（zài）此，希望其他（tā）房屋买卖双方（fāng）以（yǐ）此为鉴，不管是履（lǚ）行合同还是（shì）解除（chú）合同，都应按照法定（dìng）程序进（jìn）行，切（qiē）不可冒失。

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